Налог с продажи квартиры

Эта статья будет интересна всем, кто совершает сделки с недвижимостью, а именно, продает или покупает квартиры, комнаты, дачи, дома с земельным участком или земельные участки под ИЖС.

О том, что в Налоговом Кодексе Российской Федерации существует статья, гласящая о необходимости уплаты налогов с недвижимости, знают если не все из нас, то, наверняка, многие. Но вот о том, какой именно налог с продажи квартиры нужно платить, и какова сумма этого налога, осведомлены, пожалуй, не все участники сделок.

Итак, согласно статье 208 НК РФ доходами граждан, используемых для целей налогообложения, являются, в том числе, доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося как на территории нашей страны, так и за ее пределами. Статья 209 прямо указывает на то, что объектом налогообложения признается доход, полученный не только резидентами, но и не резидентами, то есть лицами, действующими в одном государстве, но постоянно проживающими в другом. Наконец, статья 224 НК РФ гласит о том, что размер налоговой ставки составляет 13 процентов.

На этом основании можно сделать вывод: если Вы продали квартиру, дом или другой вид недвижимости, либо долю в этой недвижимости, то Вы обязаны заплатить налог, поскольку Вами была получена прибыль (или доход).

А теперь более подробно о том, в каком случае нужно платить налог с продажи квартиры, а в каком – нет и каков срок уплаты налога.

Ситуация 1: Недвижимость находилась в Вашей собственности более 5 лет

Если с момента покупки, приватизации, дарения квартиры (дома, земельного участка и т.д.) прошло более пяти лет, то при продаже этой собственности Вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Что это такое? Налоговый вычет подразумевает, что из суммы, полученной при продаже недвижимости, налогом не облагается сумма в размере до 1 миллиона рублей.

Важно! Чтобы правильно вычислить минимальный срок владения, нужно считать не полные года, а количество месяцев: 3 года это 36 месяцев, а 5 лет – 60.

Но в рассматриваемой нами ситуации – срок собственности более 5 лет, налоговый вычет предоставляется в полном размере. А это означает, что налог платить не нужно. Просто при подаче налоговой декларации Вы уменьшаете на данную сумму свои доходы, подлежащие обложению подоходным налогом.

Важно помнить, что это правило действует независимо от изменения состава собственников квартиры, дома и другого недвижимого имущества и размера их долей.

Декларация о доходах должна быть подана продавцом недвижимости в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за годом, в котором объект недвижимости был продан. Подоходный налог должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за годом, в котором объект недвижимости был продан.

Подавать декларацию в налоговый орган необходимо во всех случаях продажи недвижимости, которая находилась во владении менее минимального срока.

Декларацию необходимо подавать в налоговую инспекцию по месту жительства. Это можно сделать лично, почтовым отправлением с описью вложения или в электронной форме (в том числе через портал ГОСУСЛУГИ или личный кабинет налогоплательщика).

Ситуация 2: Недвижимость находилась в Вашей собственности менее 3 лет

Здесь следует учесть 2 момента:

1. Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года, достаточно дождаться 3-летнего срока для продажи квартиры без уплаты налога.
2. Если недвижимость приобретена, начиная с периода 1 января 2016 года, платить налог при ее продаже нужно всем, у кого она находилась в собственности менее 5 лет.

В случае, если Вам необходимо продать квартиру, не дожидаясь положенного срока, вы обязаны уплатить налог по ставке 13%.

Как рассчитать сумму налога с продажи квартиры

Ранее размер налога определялся следующим образом: из суммы, полученной при продаже квартиры, отнимался 1 млн. руб. (стандартный имущественный налоговый вычет), а уже с оставшейся суммы уплачивался налог – 13%.

К примеру, при стоимости квартиры в 6 млн. рублей Вы бы заплатили налог в размере 650 000 рублей:

(6 000 000 рублей – 1 000 000 рублей) х 13% = 650 000 рублей.

С 1 января 2019 года действует другой принцип расчета суммы, облагаемой подоходным налогом. Доход от продажи квартиры рассчитывается с учетом понижающего коэффициента 0,7 (сумма дохода от продажи не может быть менее 70% от кадастровой стоимости жилья). Этот способ применяется, если договорная стоимость оказывается ниже кадастровой.

Из вышеприведенного примера, при стоимости квартиры в 6 млн. рублей получим, что сумма налога будет составлять:

(6 000 000 х 0,7) х 13% = 546 000 рублей.

Как видим, экономия составила 104 тысячи рублей.

Стоит сказать, что от этого нововведения выиграли, в основном, собственники дорогого жилья.

Имущественный вычет в 1 000 000 рублей применяется, если квартира была получена в дар, перешла по наследству или по приватизации.

Продажа квартиры без уплаты налога

Бывают ли случаи, когда налог все-таки не нужно платить? Да. Для некоторых ситуаций оставлен первоначально определенный срок в 3 года (а не 5 лет), по истечении которых продажа жилья не облагается налогом 13%. Согласно поправкам,  прежний срок в 3 года применяется при соблюдении одного из условий:

• Право собственности оформлено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника.
• Имущество получено по приватизации.
• Недвижимость передана по договору ренты.

Люди пенсионного возраста часто интересуются – при продаже квартиры надо платить налог и сколько? Поскольку при продаже квартиры льгот для этих категорий граждан не установлено, то и оплачивать или не оплачивать налог – зависит от срока владения собственностью.

Ситуация 3: Недвижимость находилась в Вашей собственности менее 5 лет

Если недвижимость приобретена, начиная с периода 1 января 2016 года, платить налог при ее продаже нужно всем, у кого она находилась в собственности менее 5 лет.

О том, как рассчитать суммы налога, мы рассказали выше.

Есть еще одно важное замечание: Вы вправе уменьшить полученный от продажи квартиры доход на расходы, связанные с ее покупкой, независимо от налогового периода, в котором они были понесены.

Об уплате налога при продаже долевой собственности

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества:

• пропорционально их доле,
• либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Обращаем Ваше внимание, что каждый владелец доли в праве собственности на квартиру, продавший свою долю по отдельному договору купли-продажи, вправе получить имущественный налоговый вычет.

Если не вся квартира, а какая-то ее доля находилась в собственности физлица более 5 лет, но размер доли данного лица изменился (например, увеличился) менее 5 лет назад, то доходы от продажи гражданином этой квартиры не подлежат налогообложению. Это происходит потому, что переход имущества к одному из участников общей долевой собственности не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество, т.к. независимо от изменения размера долей в праве собственности, квартира находилась в собственности налогоплательщика более пяти лет.

Об уплате налога на продажу недостроенного дома

При продаже не завершенного строительством дома, находившегося в собственности менее 3 лет (право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке), применяется имущественный налоговый вычет в сумме, не превышающей 250 000 руб. Объясняем: такой объект не признается жилым помещением, но для целей налогообложения подпадает под понятие “иное имущество”.

Налог при продаже квартиры, приобретенной на средства МК

При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее пяти лет, разрешается уменьшить полученный доход на сумму расходов, включая материнский капитал. Таким образом, при продаже имущества, приобретенного с использованием средств материнского капитала, которое находилось в собственности меньше пяти лет, физлицо может либо воспользоваться налоговым вычетом, либо уменьшить доход от продажи на фактические расходы, подтвержденные соответствующими документами, в том числе на сумму капитала.

Какие документы нужно предоставить в налоговую инспекцию для уплаты налога

Копии (оригиналы всех документов иметь при себе для сверки):

1. Налоговая декларация о доходах за истекший налоговый период;
2. Заявление о получении имущественного налогового вычета (для возврата налога целиком не забудьте указать номер счета, на который вернут деньги);
3. Свидетельство о праве собственности на приобретенную квартиру;
4. Кредитный договор (если квартира приобреталась с привлечением ипотечных средств);
5. Договор купли-продажи;
6. Акт сдачи-приемки квартиры;
7. Расписка продавца о получении денежных средств на квартиру;
8. Справка банка об уплаченных по ипотечному кредиту процентах (квитанции о фактически оплаченных суммах), график гашения процентов по кредиту;
9. Справка 2-НДФЛ с места работы.
10. Паспорт гражданина РФ.

Куда обращаться

При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее необходимого срока, налог на доходы физических лиц подлежит уплате, налогоплательщик обязан подать в Налоговую инспекцию по месту жительства налоговую декларацию за налоговый период (в данном случае – год), в котором продано имущество (не позднее 30 апреля следующего года).

Штрафные санкции

За уклонение от уплаты подоходного налога за каждый месяц просрочки начисляется пеня в размере 5% от суммы налога. Срок исковой давности составляет три года.

Источники:
http://www.n-s-k.net
https://nalogu-net.ru